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瑞銀中國內地、香港房上周是進入8月份的第一周,共有10家樓盤開盤推1500多套房,而截至昨日下午6點網上房地產顯示,一周以來(8月3日—9日)全市累計成交住宅2454套,認購2377套,日均成交認購分別為350套和339套,環比前一周分別下降了17%和26%。此外在上周的供應大潮中,“日光盤”也極為少見,多家樓盤自曝的高去化率后期也還有待檢驗。

    上周10盤推1500多套房 僅1家宣稱“日光”

    上周全市共計有10家樓盤開盤推出1562套新房源,創下近1個月以來第二輪上市高峰。其中江北開盤項目仍為最多,共有6家樓盤推出1000多套房,銷量也持續領頭,一周以來江北總計認購住宅1319套,成交1327套,其中成交量占據了全市的5成多,在樓盤銷量排行榜中也獨占9家。不過相比7月份日均認購292套、成交173套的水平,上周江北板塊日均認購成交均不到200套,熱度已有所下降。

    在上周開盤的10家樓盤中,僅誕生了江北華潤國際社區1家“日光盤”,該項目上周五加推D地塊1號樓共232套房源,折后價格在16400—16900元/㎡,當晚宣告售罄。此外河西豪宅仁恒江灣城上周六推出的291套大戶型折后均價3.5萬—4.1萬元/㎡,擊破河西房價“天花板”,當天這批豪宅售出230套,去化8成,累計銷售金額23億元,成為今年開盤“吸金”最多的樓盤。

    多家“熱銷盤”數據尚未上傳

    此前“日光”也有“虛報”

    相比7月份市場涌現出8家“日光盤”的成績,進入8月份以來“日光盤”出鏡率明顯不高,截至目前僅有明發新城中心和華潤國際社區兩家江北樓盤開盤當天宣布“日光”。除兩家“日光盤”外,上周入市的10家樓盤中宣稱當日去化超過9成的有5家,其余也都在7—8成。

    不過記者注意到,這些銷量是否能達到開發商公布的水平也還尚有疑問,仁恒江灣城在上周六持續一天的開盤結束后,當晚的現場銷控表顯示206㎡房源大約剩余20套,250㎡戶型大約剩余12套,380㎡戶型大約剩余30套,算下來大致符合開發商公布銷量,不過截至昨天下午記者發稿時的網上房地產顯示項目僅上傳了3套銷量。江北幾家樓盤中,“日光盤”華潤國際社區截至記者發稿上傳的銷量為208套,占推房量的8成多,其他樓盤中,弘陽旭日上城上周五新推的17號樓對外公布去化9成,網上房地產數據顯示銷量不到80套,占204套推房量的3成多。大華錦繡華城上周六加推114套房源,現場去化達到8成,截至昨日上傳數據為56套,去化一半左右。位于緯三路隧道口的老盤恒輝假日廣場新推62套房源,當天對外公布去化9.5成基本“日光”,不過截至昨日網上房地產還沒有成交記錄。

    一位營銷機構人士對記者介紹,樓盤的認購數據一般會在開盤后的兩三天到一周時間內分批或集中上傳,周期不會太長,成交則要等到購房者簽約或銀行審批發放貸款之后再上傳,時間會長一些。而事實上,開發商所宣稱的“日光盤”或是去化9成以上往往也成為一種營銷手段,網上房地產也顯示,7月份南京樓市誕生的8家“日光盤”中,截至目前也只有4家在網上房地產顯示售罄,其余4家尚有房源可售。

    此外,8月份以來新推的多家樓盤開盤房源量都不算多,有的甚至只推出部分單元部分樓層,例如江北明發新城中心此前只是推出1個單元的四五層共計60套房源,華潤國際社區此前領取了兩棟樓的銷售許可,上周也只推出1棟,恒輝假日廣場僅新推了兩棟多層洋房共計62套房源,而該項目總計有近700套房源,銷售近兩年也僅推出了200多套房。江寧板塊的銀城一方山新領了5棟樓銷許,上周也僅加推了其中1棟樓67套房源。對此有業內人士表示,少量加推不僅可以延長蓄水周期,也是提高樓盤去化率的一種做法。

    存量5萬套以上已近一年

    促銷仍成常態

    雖然有河西天價豪宅的入市,但上周開盤的多數項目價格走勢依然比較平穩,此前上漲2000元/㎡的華潤國際街區,上周新加推房源折后均價16400—16900元/㎡,幾乎沒有漲價。城東“洋房盤”世茂招商語山首次開盤推出的洋房折后均價為21800元/平方米,相比周邊部分高檔盤也低了數千元每平方米,江寧改善盤景楓法蘭谷新推90套房源折后均價約17000元/平方米,也與前期基本持平。恒輝假日廣場新推的多層洋房實際成交均價15000元/㎡,相比周邊江北中心區樓盤低了1000—2000元/㎡。“江北樓盤目前優惠還是很多的,尤其是新盤,一般首次開盤優惠都會在4—5個點,多的甚至達到7—8個點。”江北一家純新盤的案場經理表示。

    截至上周日,南京的住宅庫存量仍在5.1萬套,而自去年9月至今,5萬套以上的庫存水平累計已持續了11個月,即將滿一年。有業內人士表示,只有在庫存量下降到4.5萬—5萬套之間的水平,南京樓市的房價才可能出現整體上漲的空間,近期江北和河西板塊雖然出現局部走熱,樓市整體的銷售壓力依舊存在,賣房促銷仍將成為下半年的常態。

    記者 喬淳

    上海重慶房產稅試點四年影響不大

    未來稅收改革將走向何方?

    備受關注的房地產稅法被列入十二屆全國人大常委會立法規劃。事實上,與“房地產稅”一字之差的“房產稅”試點,已在上海與重慶開展逾4年,但影響十分有限。在未來推進房地產領域稅收改革深化的情況下,房地產稅立法將走向何方?對百姓和政府的“錢袋子”產生哪些改變?

    滬渝房產稅試點對房價和財政影響不大,涉及人群有限

    2011年1月,上海與重慶率先試點向居民住宅征收房產稅。

    上海房產稅試點,主要針對本市居民家庭在當地新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房,家庭人均居住面積超過60平方米的,和非本市居民家庭在本市新購的住房,適用稅率暫定為0.6%;重慶房產稅試點主要征收對象為個人擁有的獨棟別墅(不論存量房還是增量房)、房價達到當地均價兩倍以上的個人新購高檔住房,以及在重慶市無戶籍、無企業、無工作的個人新購二套及二套以上住房,稅率0.5%-1.2%之間。

    從試點執行情況看,兩地房產稅試點大多以戶型面積劃分,并采取“老房老辦法,新房新辦法”的政策。專家表示,房產稅試點中的內容雖然只是未來“房地產稅”這個綜合概念中的一部分,但其在實施中體現出的一些問題,對未來房地產領域整體稅收改革也具有參考價值:

    ——對房價影響不大。根據中國指數研究院發布的報告,上海及重慶試點房產稅的前3個月,兩市住宅成交量分別下降46%和26%,比同類城市降幅高10至20個百分點,但成交均價并未出現明顯下跌;第二年,兩地成交量均呈現較大幅度的增長。數據顯示,此后3年多,房產稅試點對房價的影響幾乎可以忽略不計。

    ——對地方政府財政稅收貢獻不大。重慶房產稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例,當年重慶市對居民住宅征收稅款1億元,而當年重慶市本級財政收入2908.8億元,房產稅占本級財政收入的比重僅為0.03%;根據《2014年上海預算草案報告》,2014年上海市預計征收房產稅27.6億元,只有土地出讓收入的1.7%。

    ——涉及人群有限。記者跟蹤發現,由于房產稅試點不涉及存量住房,其中上海試點中還有六條稅收減免政策,這就使房產稅試點沒有產生巨大沖擊力。在重慶,主要針對豪宅和別墅的房產稅征收標準,對房屋的面積和價格進行了極為嚴格的限制,這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產稅征收方式后來被一些業內人士戲稱為房地產界的“奢侈品稅”。

    未來稅收難點在哪里?

    出臺綜合性的房地產稅是未來的大勢所趨,但從此前房產稅試點探索和現實情況來看難點多多。

    難點一:作為房地產稅開征基礎的不動產登記何時完善?

    記者了解到,國土資源部近日下發通知,要求在2017年基本建成覆蓋全國的不動產登記信息平臺。這被業內看做是加快推進不動產登記制度乃至房地產稅立法的重要前提。

    盡管如此,業內人士認為從現實操作層面來說,不動產登記仍需加速。記者在多地采訪得知,推動不動產統一登記工作存在諸多困難,其中包括地方部門協調配合難、登記專職部門人員隊伍建設難、技術容易到位但機構難以到位等問題。

    難點二:如何確定房地產稅征收范圍和稅率,防范稅收“擦邊球”?

    業內人士普遍認為,全國不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同,房地產稅的征收范圍和稅率如何確定是難題。同時,是否設置“免征額”也同樣是立法難點之一。

    與此同時,征稅范圍的難點還體現在防范征稅“擦邊球”上。此前在重慶,為了規避房產稅,有人在獨棟別墅間加蓋附著物,繞過了“獨棟”概念;還有開發商將一套單價遠超房產稅繳納下限的大面積產權房分成“住房”和“車庫”兩個產權進行捆綁銷售。

    難點三:征稅房產的房價如何評估確定?

    按照此前上海房產稅試點的計稅方法,試點以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據,目前暫按應稅住房市場交易價格的70%計算評估價格,再按照稅率計算繳納。

    但從現實情況看,房產評估價格如何確定卻存在一定難題。記者暗訪北京多個房地產中介公司發現,長期以來,出于避稅的考慮,部分二手房交易的實際交易價格和官方系統登記價格差距較大,比如可以將實際每平方米5萬元左右的價格“做”到3萬多元。

    一字之差意味著什么?

    從2011年上海與重慶試點房產稅,到2013年黨的十八屆三中全會決定將以往“房產稅”的提法轉變為“加快房地產稅立法”,專家稱“一字之差”意味著房地產領域的稅收改革上升為房地產稅體系建設。

    在這種情況下,房地產領域的稅收改革對百姓和政府會產生哪些影響?

    記者統計發現,目前,與房地產有關的稅收包括土地增值稅、企業所得稅、契稅、個稅、城鎮土地使用稅等一系列的稅種。記者在“北京市商品房現房買賣合同”上看到,僅買房人需要讓開發商代繳的稅費,就有契稅、房屋所有權證印花稅、房屋登記費、產權代辦費、分戶發放圖表費等多項。

    中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任、住建部政策研究中心研究員陳淮表示,很多相關稅費集中在開發流轉環節,且以間接稅為主,在以賣方市場為主的情況下極易造成稅負轉嫁。

    另一方面,征收房地產稅對于政府財政“錢袋子”的影響也將成為政策考量焦點。

    易居房地產研究院的一份報告顯示,僅今年7月,國內十大城市的土地出讓金收入就達約600億元。雖然目前大城市土地財政日子似乎過得不錯,但同策咨詢研究院研究結果顯示,2020年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數將達到1.1套,屆時,大量存量房將難以讓地方政府再依靠土地財政過日子。

    一段時間以來,地方政府對土地財政過于依賴,樓市一旦有大幅波動,地方經濟也會受到影響。專家認為,房地產稅一旦開征,將成為地方政府穩定的稅收來源。

 
 
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