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經濟評論:認清房地產市場規律 擺脫不理性期待


  (作者: 陳則明) 近期房市不景氣,購房者盼望的房市崩盤,房價暴跌卻始終沒有來臨。要討論房價會不會跌,會跌到哪,需要梳理這些年房價上漲的原因。

  看房價漲跌,要看城鎮住房制度改革是否繼續。就像股改帶來大牛市一樣,房改把所有需求都推向了市場,主要是城市原居民的改善需求推高房價。

  與股改“大躍進”不同,漸進式推進的房改遠未結束。北京大部分住房仍是央產房,中國大部分城市,居民仍是以公房為主要居住形式。2008年以來,各地的住房建設規劃把重點落在住房保障體系的建立,這是必要的。要注意的是,住房保障如果脫離了住房市場化的大前提,資金靠財政是不可能解決的。因此,漸進式的房價仍會對房地產市場有推動作用。

  事實上,2007年以來,各城市

房價漲跌具有明顯的規律:高端服務業聚集的城市,外來人口穩定,房價穩步上漲;制造業聚集城市,外來人口進出受宏觀經濟影響,短期波動的風險大。

  上海戶籍人口1300多萬,外來人口500多萬,高端服務業從業者較多,一般采取自住購房,需求比較平穩;北京、南京、杭州等城市都屬于這一類。珠三角外來人口多,需要租賃住房的比例較大,需要有投資者購置多套房用于出租,房價短期波動大。長三角城市中,蘇州外來人口650萬,無錫260萬,常州200萬,都接近1/2,近來房價調整明顯。

  據一些研究報告預測,到2025年中國的城市人口比例會接近甚至超過70%,城區總人口超過10億。而且再有像北京、深圳、上海這樣的特大型城市,有可能會達到3000萬以上。中國人口結構城市化,可能還會分幾個階段,一個是從鄉村到城市,第二個階段是從市區到郊區的人口密度均衡化。

  中心城區的區位定位一般是商務中心區和高級商業區,現代服務業聚集,單位面積土地產出值較高。然而,這一區域居住著大量常住人口,這嚴重制約了中心城區的功能提升。這種城市區位功能結構與人口空間分布結構的非對稱狀態,既限制了中心城區功能和郊區制造業基地功能的充分發揮,對產業結構轉換、城市功能提升及城市經濟社會發展形成了嚴重制約。實現人口密度的均衡化過程中,必然會產生巨大的住房需求。

  指望房市崩盤從而達到某些目的是不太可能成功的。房地產泡沫在一些國家和地區的確引起了金融危機,可是,從來沒有一個國家和地區,在金融危機之前,開發企業和購房者處于觀望狀態。金融危機都是發生在幾乎沒有人認為房價和股價會下跌的時候。目前,開發企業資金鏈斷裂、造成大量爛尾樓,房價暴跌,無人購房,按揭斷供,絕對不是拐點論和百日巨變論發布者的愿望,也無助于解決廣大人口真正地解決居住問題。

 
 
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